「住宅ローンの事前審査も通ったし、いよいよ本審査！でも、どんな書類が必要で、期間はどれくらいかかるんだろう…」
「金消契約とか登記とか、専門用語が多くて不安…」
マイホーム購入のクライマックスは、期待と同じくらい不安も大きいですよね。
この記事では、住宅ローンの最大の山場である「本審査」から「金消契約」「登記」「引き渡し」までの全手順を分かりやすく解説します。
この記事を読めば、複雑な手続きの流れと費用がすべて分かり、安心してマイホームの鍵を受け取れます。
住宅ローンの最大の関門「本審査」を徹底解説
いよいよ住宅ローン手続きの核心、本審査です。
事前審査（仮審査）とは比較にならないほど厳格なチェックが行われます。
ここでは、本審査がどのようなものか、期間や必要書類について詳しく見ていきましょう。これを乗り越えれば、マイホームはもう目の前です！
事前審査と本審査の決定的な違い
住宅ローンの審査は、まず「事前審査」があり、その後に「本審査」へと進むのが一般的です。
事前審査は、あなたの年収や勤続年数、他の借り入れ状況などを自己申告で確認する「簡易チェック」のようなもので、早ければ1日、長くても1週間程度で結果が出ることが多く、比較的スピーディーに終わります。
この段階では、金融機関は主に申込書の内容と信用情報を基に、融資の可能性を判断します。
一方、本審査は、事前審査で申告した情報が事実かどうかを、公的な書類を使って詳細に確認する「本格的な審査」です。
金融機関は、保証会社とともに「この人に数千万円を、数十年にわたって本当に貸して大丈夫か？」を最終判断します。
具体的には、申込者の返済能力はもちろん、健康状態（団体信用生命保険に加入できるか）、そして購入する物件が融資額に見合う担保価値を持っているかどうかが厳しくチェックされます。
事前審査通過が本審査通過を100%保証するものではないため、気を引き締めて臨むことが重要です。
本審査にかかる期間の目安と成功のポイント
本審査の結果を待つ期間は、本当にドキドキしますよね。
審査期間は金融機関によって異なりますが、 一般的に1週間から3週間程度が目安 とされています。
特にメガバンクは利用者数が多く、本店と支店での二重チェックを行う場合もあるため、審査に時間がかかる傾向があります。
ネット銀行の中には事前審査がないところもありますが、本審査にかかる時間に大きな差はないとされています。
ただし、ネット銀行は手続きがスピーディーなのが魅力で、本審査も1週間から2週間程度で結果が出ることが多いようです。
審査期間が長くなる要因としては、金融機関の繁忙期や申込者の提出書類の不備、追加確認の必要性など、様々な要因が影響します。
特に、 書類に不備や不足があると審査が遅れる原因となるため、早めの準備と確認が肝心です。
有効期限のある書類（住民票や印鑑証明書など）の取得タイミングの調整が、全体の流れを左右する重要なポイントとなります。
余裕を持ったスケジュールを組み、早めの行動を心がけましょう。
これで完璧！本審査で提出が必要な書類一覧
本審査では、事前審査よりもさらに多くの書類が求められます。
これは、金融機関があなたの返済能力や物件の価値を、より厳密に評価するためです。自分で用意する主な書類は以下の通りです。
• 本人確認書類 : 運転免許証やマイナンバーカード、健康保険証など。
• 住民票 : 世帯全員が記載され、続柄がわかるもの。マイナンバーや本籍の記載は不要です。発行後3ヶ月以内という有効期限があるため注意が必要です。
• 印鑑証明書 : 実印の証明書です。これも発行後3ヶ月以内という有効期限があります。
• 収入確認書類 : 会社員の方は前年分の源泉徴収票（直近2年分が求められることも）、給与明細書（直近3ヶ月分）、住民税決定通知書（課税証明書）など。自営業の方は確定申告書や納税証明書（原則3年分）などが必要です。
• 購入不動産に関する書類 : 売買契約書、間取り図、配置図、重要事項説明書、工事請負契約書、建築確認済証、検査済証、登記簿謄本、物件概要書など。
これらの書類には「発行後3ヶ月以内」といった有効期限があるものが多く、取得するタイミングに注意が必要です。
書類に不備や不足があると審査が遅れる原因となるため、早めの準備と確認が肝心です。
本審査承認！でも油断禁物？承認後の注意点
「本審査承認！」
この連絡をもらった時は、本当にホッとしますよね。私もそうでした。
しかし、実はまだ気を抜けないんです。
融資が実行されるまでの間に、承認が取り消されてしまう「まさか」の事態が起こる可能性もゼロではありません。
承認後でも取り消しになる「まさか」のケース
住宅ローン契約は「要物契約」であり、資金が実行されて初めて契約が完全に成立するという法的性質に起因します。
そのため、契約書にサインした後も、融資実行日までの期間に依然としてリスクが存在することを理解することが重要です。
主な原因として、以下のような点が挙げられます。
• 転職や退職による収入の変化 :
金融機関は、あなたが住宅ローンを申し込んだ時点での勤務先や収入を基に返済能力を判断しています。そのため、承認後に転職や退職をして収入状況が変わると、金融機関は「返済能力が変わったのでは？」と再審査を行い、融資を取り消す可能性があります。たとえ給料が増えたとしても、一時的に不安定な要素とみなされることがあるのです。
• 新たな借り入れやクレジットカードの使用 :
住宅ローン承認後に、自動車ローンや教育ローンを組んだり、クレジットカードを新たに作成したりすると、あなたの信用情報に新たな債務が記録されます。これにより、全体的な返済負担が増え、金融機関が「返済が厳しくなるのでは？」と懸念を抱く要因となります。携帯電話本体の分割払いや公共料金の支払い遅延でも、信用情報に記録が残るため要注意ですよ。
• 返済負担率の変化 :
金融機関は、あなたの年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）を重要な審査基準としています。承認後に新たな借り入れなどでこの割合が上昇すると、返済能力に問題があると判断され、承認が取り消されることがあります。収入の減少と新規借り入れが重なると、返済負担率が急激に跳ね上がり、審査のやり直しや融資の取り消しに直結する可能性もあります。
転職・退職、新たな借り入れは絶対に避けるべき理由
融資実行までは、現在の職を継続し、安定した収入を維持することが最も賢明な選択です。
金融機関は、ローンの返済原資に対する信頼性を重視し、今後の収入安定性を評価します。
そのため、転職先が決まっていて収入が維持または向上する場合でも、再審査が必要になる場合があります。
特に、正社員から契約社員になる場合や、大幅な収入減少を伴う転職の場合は、融資条件の変更や最悪の場合は融資取り消しとなる可能性があります。
新たな借り入れやクレジットカードの利用についても、細心の注意が必要です。
金融機関は融資実行直前に信用情報を再確認する場合があり、新たな借り入れが発覚すると融資が取り消される可能性があります。
たとえ少額であっても、審査時と異なる借入れ状況になることで、返済能力に疑問を持たれる可能性が出てきます。
融資実行まで、これらの行動は我慢することで、確実に住宅ローンを実行させることができます。
健康状態や信用情報の変化が与える影響
住宅ローンの審査では、あなたの信用情報が非常に重要な判断材料となります。
これは、あなたが過去にどれくらいお金を借りて、きちんと返済してきたかという履歴です。
本審査後にクレジットカードを新規作成したり、新たなローンを組んだりすると、この信用情報に新たな債務が記録され、金融機関の再評価の対象となります。
自己破産や債務整理といった金融事故を起こしてしまうと、いわゆる「ブラックリスト入り」となり、ローン融資がキャンセルされる可能性が極めて高くなります。
信用情報は、あなたが普段意識することの少ない「見えない情報」であるにもかかわらず、住宅ローンの可否に決定的な影響を与えることを覚えておいてくださいね。
また、住宅ローンを組む際には、ほとんどの金融機関で「団体信用生命保険（団信）」への加入が条件となります。
これは、万が一、あなたが死亡したり高度障害になったりした場合に、保険金で住宅ローンの残債が支払われる仕組みです。
本審査通過後、融資実行前に健康診断で問題が発覚したり、入院を伴う病気を患ったりすると、団信に加入できない可能性があります。
団信に加入できなければ、住宅ローンの契約条件を満たさないと判断され、融資が取り消されてしまうこともあります。
融資実行までの期間は、余計な動きは避け、クレジットカードの利用を控え、公共料金なども含め支払いをきちんと行うことが鉄則です。
ここからは、実際に私たちが家を建てるために進めてきた内容やポイントなどをたくさん述べていきますので、一部有料とさせていただきます。
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以下に、有料でご紹介する内容をまとめていますので、気になる方はぜひ！
【内容】
金消契約（金銭消費貸借契約）とは？銀行での手続きの流れ
所有権移転登記など、司法書士さんとの連携と手続き内容
決済（引き渡し）当日の流れ：残金支払い、鍵の受け取り、最終確認
火災保険・地震保険の選び方と加入
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【次回予告】
第5回「契約から着工まで：臼杵市で家を建てる際の重要ポイント」